Score LLB™
Score LLB™ é a nota de 0 a 100 do Clube de Imóveis (COI) que mede o quanto um imóvel é uma boa oportunidade, cruzando o preço pedido com ~114 mil vendas reais (ITBI) da vizinhança, mais localização, padrão e potencial. A partir de 70 é oportunidade relevante; a partir de 80, rara.
O ITBI) — o que foi de fato pago, não o preço pedido.">vendas registradas (ITBI) para medir o quanto o imóvel está abaixo do mercado.">Score LLB™ é uma nota de 0 a 100, criada pelo Clube de Imóveis (COI), que mede o quanto um imóvel é uma boa oportunidade de compra. Em vez de você adivinhar se o preço pedido está caro ou barato, o Score traduz em um único número o cruzamento entre o preço do anúncio, cerca de 114 mil vendas registradas (ITBI) da vizinhança e as características do próprio imóvel.
Leia o Score como um termômetro de preço: abaixo de 42, o imóvel está no valor de mercado ou acima dele; de 58 a 69, é uma boa oportunidade; a partir de 70, o desconto frente às vendas reais já é relevante; de 80 para cima, é uma oportunidade rara, que costuma sair rápido do mercado.
É um conceito proprietário do COI e a base de dois produtos: o Mapa de Oportunidades (onde você vê os imóveis ranqueados pelo Score) e o Alerta de Oportunidades (que avisa quando surge um imóvel com nota alta no seu bairro).
O que é o Score LLB™?
O Score LLB™ é um indicador objetivo de oportunidade. Pense nele como uma "nota de prova" do imóvel: 100 seria o negócio perfeito; 0, um péssimo negócio. A grande diferença para outras avaliações é a base usada — o Score não olha apenas anúncios (que costumam estar inflados), e sim vendas que realmente aconteceram, registradas no ITBI da prefeitura.
Na prática, o Score responde a uma pergunta simples que todo comprador faz: "esse preço está acima ou abaixo do que imóveis parecidos foram de fato vendidos aqui?". Quanto mais abaixo do valor de mercado real, maior a nota.
Como o Score LLB™ é calculado?
O Score combina diversos fatores em uma única nota. Os principais são:
- Preço vs. mercado real — o coração do Score: compara o preço pedido por m² com o que imóveis equivalentes foram vendidos no bairro, segundo as ~114 mil transações registradas (ITBI);
- Localização — bairro, região e a liquidez (velocidade com que imóveis ali são vendidos);
- Padrão e tipologia — área, número de quartos, vagas e padrão de acabamento, que ajustam a comparação para imóveis de fato semelhantes;
- Potencial — margem de negociação e atratividade do imóvel para diferentes objetivos (morar, alugar ou revender).
O resultado é um número direto: nada de planilhas, faixas confusas ou opinião de corretor. O Score já entrega o veredito calculado sobre dados reais.
Por que vendas reais (ITBI) e não anúncios?
Quase todo anúncio está acima do que se paga de verdade — em geral de 8% a 15% acima. Se o Score usasse anúncios como referência, comparariamos preço inflado com preço inflado. Ao usar o ITBI, o COI mede o imóvel contra o que pessoas reais efetivamente pagaram, eliminando a distorção do "preço de vitrine".
Qual score indica uma boa oportunidade?
Quanto maior o Score, melhor o negócio. A leitura prática das faixas é direta: notas a partir de 70 sinalizam uma oportunidade relevante, e notas a partir de 80 indicam uma oportunidade rara, que tende a sair rápido do mercado.
| Faixa de Score | O que significa |
|---|---|
| 90 a 100 | Oportunidade excepcional — preço muito abaixo do mercado, raríssimo |
| 80 a 89 | Oportunidade rara — imóvel bem abaixo do valor de mercado |
| 70 a 79 | Oportunidade relevante — vale a pena olhar com atenção |
| 58 a 69 | Boa oportunidade — preço atrativo, mas sem grande desconto |
| 42 a 57 | Para acompanhar — dentro do mercado, sem destaque |
| Abaixo de 42 | Pouco atrativo — preço igual ou acima do mercado |
Por isso o COI usa o patamar de 70 como gatilho dos Alertas: em vez de você vasculhar portais todos os dias, o sistema avisa quando aparece um imóvel cujo Score indica desconto real frente às vendas registradas. Definir até quanto vale a pena pagar é o que chamamos de target de preço.
Onde vejo o Score de um imóvel?
O Score LLB™ aparece em dois lugares dentro do COI:
- Mapa de Oportunidades — cada imóvel aparece no mapa com seu Score, permitindo comparar bairros e ranquear oportunidades de relance;
- Alerta de Oportunidades — você cadastra seus bairros e critérios e recebe, por WhatsApp, os imóveis que batem nas suas regras e têm Score alto.
Em resumo: o Score LLB™ transforma cerca de 114 mil vendas reais de Belo Horizonte em um número simples, que diz na hora o quanto um imóvel está abaixo do mercado. É a forma de trocar o achismo por evidência — e nunca mais comprar (ou perder) um imóvel sem saber se o preço fazia sentido. Para um mergulho completo, leia como o Score LLB™ encontra imóveis abaixo do mercado.
Perguntas frequentes
É uma nota de 0 a 100 criada pelo COI que indica o quanto um imóvel é uma boa oportunidade de compra. Ela cruza o preço pedido com cerca de 114 mil vendas registradas (ITBI) da região, mais localização, padrão e potencial. Quanto maior a nota, mais abaixo do valor de mercado está o preço.
Quanto maior, melhor. Notas a partir de 70 indicam uma oportunidade relevante e notas a partir de 80 indicam uma oportunidade rara, que tende a sair rápido do mercado. Abaixo de 42, o imóvel é pouco atrativo, com preço igual ou acima do mercado.
O Score combina o preço por m² do imóvel comparado a vendas reais (ITBI) de imóveis semelhantes no bairro, a localização e liquidez da região, o padrão e a tipologia (área, quartos, vagas) e o potencial de negociação. Usa vendas concluídas, e não anúncios, para evitar a distorção dos preços inflados de vitrine.