Usufruto

O usufruto é o direito de usar um imóvel e tirar proveito dele — morar, alugar e receber o aluguel — sem ser o dono pleno do bem. Quem tem esse direito é o usufrutuário; quem mantém a titularidade "vazia" da propriedade é o nu-proprietário. É um ônus real que fica averbado na matrícula do imóvel e, por isso, acompanha o bem mesmo que ele mude de mãos.

Muito comum em planejamento sucessório, o usufruto permite que os pais doem a nua-propriedade aos filhos e continuem usando o imóvel — morando nele ou recebendo o aluguel — enquanto viverem. É a forma de transmitir o patrimônio em vida sem abrir mão do uso e da renda.

O que é usufruto de imóvel?

Usufruto de imóvel é o direito real de usar e fruir de um bem que pertence a outra pessoa, retirando dele todas as vantagens econômicas — como ocupá-lo para morar ou alugá-lo e ficar com o valor do aluguel. O usufrutuário tem o uso e a renda; o nu-proprietário tem a titularidade, mas sem poder usar o imóvel enquanto durar o usufruto.

Esse direito nasce, em regra, de uma doação com reserva de usufruto, de um testamento ou de um contrato, e só passa a valer contra terceiros depois de registrado e averbado na matrícula. O usufruto pode ser temporário (por prazo determinado) ou vitalício — quando dura enquanto o usufrutuário estiver vivo, situação mais frequente em planejamento familiar.

Qual a diferença entre usufrutuário e nu-proprietário?

São dois papéis sobre o mesmo imóvel, com direitos complementares. Entender quem pode o quê evita conflitos e surpresas na hora de comprar:

Na prática, o usufrutuário aproveita o imóvel no dia a dia, mas costuma arcar com despesas de conservação, condomínio e tributos ordinários. O nu-proprietário detém o bem, porém só recupera a propriedade plena quando o usufruto se extingue.

Posso vender um imóvel com usufruto?

Sim, mas com regras. O nu-proprietário pode vender a nua-propriedade — só que o comprador adquire o imóvel ainda gravado pelo usufruto: ele não poderá usar nem alugar enquanto o direito do usufrutuário existir. Por isso, esse tipo de venda costuma ser feito com forte desconto e atrai principalmente quem investe pensando no longo prazo.

Para vender o imóvel livre e desembaraçado, o caminho seguro é a venda conjunta: nu-proprietário e usufrutuário assinam juntos a escritura, extinguindo o usufruto na mesma transação. Antes de comprar, leia sempre a matrícula com atenção — o usufruto aparece averbado ali, e ignorá-lo é assumir uma restrição que pode esvaziar o uso do bem.

Comprar a nua-propriedade de um imóvel ocupado por um usufrutuário vitalício é comprar um direito que só se concretiza no futuro. Sem ler a matrícula, o "preço de oportunidade" pode esconder anos sem poder usar nem alugar o imóvel.

Como se extingue o usufruto?

O usufruto não dura para sempre. As formas mais comuns de extinção são:

• Morte do usufrutuário — encerra o usufruto vitalício; a propriedade plena se consolida automaticamente nas mãos do nu-proprietário.
• Fim do prazo — quando o usufruto foi constituído por tempo determinado.
• Renúncia — o usufrutuário abre mão do direito, por escritura, voltando o bem ao dono.
• Venda conjunta — usufrutuário e nu-proprietário vendem juntos, extinguindo o gravame na transação.
• Consolidação — quando a mesma pessoa reúne o usufruto e a nua-propriedade.

Em todos os casos, a extinção precisa ser averbada na matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto a baixa não for feita, o usufruto continua constando oficialmente — e qualquer comprador ainda enxergará a restrição. Por isso, ao avaliar um imóvel com usufruto, confira sempre se o direito está vigente ou se já foi formalmente extinto.

Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui consultoria jurídica ou imobiliária profissional. Para casos específicos, consulte um advogado de sua confiança.