CND (Certidão Negativa de Débito)

A CND (Certidão Negativa de Débito) é o documento oficial que comprova que uma pessoa, empresa ou imóvel não possui dívidas pendentes perante determinado órgão — Receita Federal, prefeitura, condomínio, INSS, Justiça do Trabalho, entre outros. Na compra de um imóvel, ela é uma das peças centrais da verificação de segurança: confirma que nem o bem nem o vendedor carregam débitos capazes de transformar a sua compra em prejuízo.

Em termos simples, a CND é uma "ficha limpa" emitida pelo próprio credor. Quando o órgão consultado não encontra nenhuma pendência em nome da pessoa ou do imóvel, ele emite a certidão negativa — ou seja, negativa de débito, sem dívidas. Quando há pendências, o documento sai como positiva (com débitos) ou positiva com efeito de negativa (há débito, mas suspenso ou parcelado).

O que é uma CND?

É a certidão que atesta a inexistência de débitos de uma pessoa física, jurídica ou de um imóvel junto a um órgão específico, em uma data específica. Cada órgão emite a sua: a Receita Federal emite a CND de tributos federais e contribuições previdenciárias (INSS), a prefeitura emite a de IPTU, a administradora emite a declaração de quitação de condomínio, e por aí vai. Não existe uma única CND que cubra tudo — por isso, ao comprar um imóvel, é preciso reunir um conjunto de certidões.

A CND tem validade limitada (em geral 30, 60 ou 90 dias, conforme o órgão). Uma certidão vencida não prova mais nada: ela só garante a situação na data em que foi emitida. Por isso, em uma transação imobiliária, sempre exija certidões recentes, emitidas pouco antes da assinatura.

Quais CNDs pedir ao comprar um imóvel?

A regra de ouro é verificar tanto a situação do imóvel quanto a do vendedor (e do cônjuge, se for casado). Dívidas do imóvel podem grudar no bem; dívidas do vendedor podem anular a venda. As principais certidões a reunir são:

• CND de tributos federais e dívida ativa da União — emitida pela Receita Federal, cobre impostos federais e contribuições ao INSS do vendedor.
• Certidão negativa de IPTU — emitida pela prefeitura, prova que o imposto do imóvel está quitado.
• Declaração de quitação de condomínio — assinada pelo síndico ou administradora, atesta que não há cotas atrasadas.
• Certidões dos distribuidores cíveis e de execução fiscal — revelam ações judiciais contra o vendedor.
• Certidão negativa da Justiça do Trabalho (CNDT) — mostra débitos trabalhistas, comuns quando o vendedor é empresário.
• Certidão de protesto — em nome do vendedor e do cônjuge.
• Certidão de ônus reais (matrícula atualizada) — embora não seja uma CND, é indispensável e mostra penhoras e gravames registrados.

Essa coleta de certidões é o coração da due diligence imobiliária, e deve sempre ser cruzada com a leitura da matrícula do imóvel — é nela que aparecem penhoras, hipotecas e bloqueios que uma CND isolada não revela.

Como tirar a CND?

A maioria das certidões é gratuita e sai pela internet em minutos. A CND federal é emitida no site da Receita Federal; a de IPTU, no portal da prefeitura do município; as certidões judiciais, nos sites dos tribunais (TJ, TRF, TST). Basta informar o CPF, CNPJ ou a inscrição do imóvel e gerar o documento. A declaração de quitação de condomínio, por não ser pública, precisa ser solicitada diretamente ao síndico ou à administradora.

Certidão é barata, dívida herdada é cara. Gastar uma tarde tirando certidões pode evitar a perda de um patrimônio inteiro.

O que acontece se houver dívida?

Depende de onde a dívida está. Débitos de IPTU e condomínio são obrigações propter rem — acompanham o imóvel, não a pessoa. Se você comprar um apartamento com essas dívidas em aberto, a cobrança passa a ser sua, mesmo que tenham sido geradas pelo dono anterior. Já as dívidas pessoais do vendedor trazem outro risco: se ele vender estando endividado e sem outros bens, a venda pode ser anulada como fraude contra credores ou fraude à execução — e você perde o imóvel.

No COI, essa verificação faz parte do processo. Na Visita Guiada, nosso time ajuda você a reunir e ler as certidões certas antes de assinar qualquer coisa — para que a compra una o imóvel certo (com Score LLB™ alto) à segurança de não herdar problema de ninguém.

Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui consultoria jurídica ou imobiliária profissional. Para casos específicos, consulte um advogado de sua confiança.