SAC (Sistema de Amortização Constante)

O SAC (Sistema de Amortização Constante) é o modelo de financiamento imobiliário em que a parte do principal abatida a cada mês é sempre a mesma — e, por isso, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do contrato. Como você reduz o saldo devedor mais rápido no início, paga menos juros no total do que no sistema Price. É o método mais usado no financiamento imobiliário da Caixa.

A pergunta "tabela SAC ou Price" é uma das primeiras que aparecem na hora de assinar o contrato, porque a escolha do sistema de amortização muda quanto você paga de parcela hoje e quanto desembolsa de juros até o fim. Entender a lógica de cada um evita pagar mais caro por décadas.

Qual a diferença entre SAC e Price?

A diferença está em o que fica fixo na parcela. No SAC, o que é constante é a amortização do principal (você quita sempre o mesmo "pedaço" da dívida), e os juros diminuem à medida que o saldo cai — por isso a parcela total encolhe. Na Tabela Price, o que é constante é a parcela: ela é fixa do começo ao fim (variando só pela TR), e internamente a composição muda — no início você paga muito juro e pouca amortização, e isso se inverte com o tempo.

Consequência prática: como no Price o saldo devedor cai mais devagar no começo, os juros acumulados são maiores. O SAC, ao atacar o principal logo de cara, sai mais barato no total.

No SAC as parcelas diminuem?

Sim. Essa é a marca registrada do sistema. A parcela do SAC é a soma de duas partes: a amortização (constante) e os juros (sobre o saldo devedor). Como o saldo cai todo mês, os juros caem junto — e a parcela total vai ficando mais leve com o passar dos anos.

• Início: parcela mais pesada, porque os juros incidem sobre o saldo cheio.
• Meio do contrato: a parcela já caiu de forma perceptível.
• Reta final: as últimas parcelas são bem menores que as primeiras.

No SAC você paga mais no começo, quando geralmente está mais disposto a fazer esforço, e respira melhor depois. No Price, a parcela leve do início esconde um custo maior lá na frente.

Tabela SAC ou Price: qual é melhor?

Não existe sistema "melhor" universal — existe o melhor para o seu bolso. Mas, em termos de custo total, o SAC quase sempre vence: você paga menos juros porque amortiza o principal mais rápido. O Price faz sentido quando o orçamento está apertado no início e a parcela menor é o que viabiliza a aprovação do crédito.

Dois pontos pesam a favor do SAC em 2026:

• Selic alta: com juros elevados, abater o saldo devedor cedo (como faz o SAC) economiza ainda mais, porque cada real de saldo "custa" mais juros.
• Amortização com FGTS: quem pretende usar o FGTS a cada dois anos para abater a dívida se beneficia do SAC, que já trabalha o saldo de forma agressiva — a combinação encurta muito o financiamento.

Quando vale a pena o SAC?

O SAC vale a pena quando você consegue arcar com a parcela inicial mais alta e quer pagar o menor custo total possível. Para dimensionar a renda que cada parcela exige, veja quanto ganhar para financiar um imóvel em BH. É a escolha clássica de quem tem folga no orçamento no começo, planeja amortizar com FGTS e enxerga o financiamento como uma dívida a ser eliminada o quanto antes.

A maior parte dos financiamentos residenciais acontece dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), onde o SAC é o padrão oferecido pela Caixa. Se a parcela inicial do SAC couber na regra dos 30% da renda, ele costuma ser a decisão financeiramente mais inteligente.

Vale lembrar do princípio que vem antes de qualquer sistema de amortização: um bom financiamento começa numa boa compra. De nada adianta escolher o SAC para economizar juros se o imóvel foi pago acima do valor de mercado. Cruzar o preço pedido com o que de fato foi vendido no bairro é o que separa uma compra inteligente de uma armadilha de longo prazo.

Este conteúdo é educativo e não substitui a simulação e a orientação oficial da Caixa Econômica Federal ou do seu banco. Taxas, sistemas de amortização e prazos podem ser atualizados a qualquer momento pelas instituições financeiras.