Permuta

A permuta é a troca de um imóvel por outro bem — geralmente outro imóvel —, com ou sem complemento em dinheiro. Em vez de uma parte vender e a outra comprar, as duas entregam algo de valor e recebem algo em troca. Quando os bens trocados não têm o mesmo valor, a diferença é paga em dinheiro: é a chamada torna (ou volta). Juridicamente, a permuta é um contrato muito parecido com a compra e venda e está prevista no Código Civil.

É uma operação comum no mercado imobiliário, tanto entre pessoas físicas (que trocam apartamentos de tamanhos ou bairros diferentes) quanto entre construtoras e donos de terreno — a clássica permuta por unidades, em que o proprietário cede o terreno e recebe apartamentos prontos do empreendimento.

O que é permuta de imóveis?

Permuta de imóveis é o contrato em que duas partes trocam bens entre si, transferindo a propriedade de um para o outro. Se um imóvel vale mais que o outro, quem recebe o bem mais barato paga a diferença em dinheiro (a torna), equilibrando o negócio. Sem essa correção, a troca fica injusta para uma das partes.

Diferente da venda, em que entra dinheiro de um lado e sai imóvel do outro, na permuta o "pagamento" é o próprio bem. Por isso a permuta é útil para quem quer mudar de imóvel sem precisar primeiro vender o atual e depois comprar outro — reduz o risco de ficar sem moradia no intervalo e elimina uma etapa do processo.

Como funciona a permuta com torna?

A torna é a quantia em dinheiro paga para igualar valores quando os imóveis trocados não custam o mesmo. Funciona assim:

• Avalia-se cada imóvel para chegar ao valor de mercado de ambos.
• Calcula-se a diferença entre os dois valores.
• Quem entrega o imóvel mais barato e recebe o mais caro paga essa diferença (a torna) à outra parte.

Exemplo: você tem um apartamento avaliado em R$ 400.000 e quer trocar por outro de R$ 550.000. A torna é de R$ 150.000, que você paga ao outro proprietário, em dinheiro ou financiamento. A permuta com torna é justamente o que viabiliza trocas entre imóveis de padrões diferentes.

Numa permuta, errar a avaliação de um dos imóveis é errar a torna — e a diferença sai do seu bolso.

Permuta paga ITBI?

Sim. A permuta envolve duas transmissões de propriedade — cada parte transfere um imóvel —, então o ITBI incide sobre cada transmissão. Na prática, cada imóvel que muda de dono gera seu próprio imposto, calculado sobre o valor daquele bem (ou sobre a avaliação municipal, se for maior).

Em Belo Horizonte, com alíquota de 3%, isso significa que uma troca entre dois imóveis pode gerar ITBI sobre ambos. Quem paga cada guia normalmente segue a regra geral — o adquirente de cada imóvel —, mas isso pode ser ajustado em contrato. Vale somar esse custo ao planejamento antes de decidir pela permuta.

Permuta de terreno por apartamento: como funciona?

É o modelo mais comum entre construtoras e proprietários de terreno. O dono cede o terreno à incorporadora e, em vez de receber dinheiro, recebe unidades prontas do empreendimento que será construído ali — ou um percentual do VGV (Valor Geral de Vendas). A construtora ganha o terreno sem desembolso inicial; o proprietário ganha imóveis valorizados pela obra.

Esse arranjo costuma envolver garantias contratuais (prazo de entrega, padrão das unidades, fração ideal) e, muitas vezes, o patrimônio de afetação para proteger o proprietário caso a obra atrase ou pare. Como há transferência do terreno e, depois, das unidades, há também incidência de ITBI nas etapas de transmissão.

A permuta não se confunde com a dação em pagamento, em que um imóvel é entregue para quitar uma dívida já existente. Na permuta há troca de bens entre as partes; na dação, há pagamento de um débito com um bem.