Escritura Pública
A escritura pública é o documento lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza o acordo de compra e venda. Por si só não transfere a propriedade — só o registro no Cartório de Registro de Imóveis torna o comprador o dono legal.
A escritura pública é o documento oficial, lavrado em um Tabelionato de Notas (Cartório de Notas), que formaliza o acordo de compra e venda de um imóvel. Nela, comprador e vendedor declaram, diante de um tabelião, as condições do negócio — preço, forma de pagamento, descrição do imóvel e identificação das partes. É o ato que dá fé pública à transação. Mas atenção: a escritura por si só não transfere a propriedade. Quem efetiva a transferência é apenas o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Entender a diferença entre escritura e registro é o que separa quem realmente vira dono de quem ficou só com um documento na gaveta. São duas etapas distintas, em dois cartórios diferentes, com finalidades complementares.
O que é escritura pública?
A escritura pública é o instrumento que documenta formalmente o acordo entre as partes em negócios que envolvem bens imóveis. Ela é redigida e assinada perante um tabelião no Tabelionato de Notas, profissional dotado de fé pública que confere segurança jurídica ao ato.
Na prática, a escritura prova que comprador e vendedor combinaram a venda sob determinadas condições. Ela contém:
- A qualificação completa das partes (comprador e vendedor).
- A descrição do imóvel, vinculada à sua matrícula do imóvel.
- O preço e a forma de pagamento.
- As certidões e declarações exigidas por lei.
Para a maioria dos imóveis (com valor acima de 30 salários mínimos), a escritura pública é obrigatória — o negócio não pode ser feito apenas por contrato particular.
Qual a diferença entre escritura e registro?
Esta é a dúvida mais importante de toda a compra. A escritura formaliza o acordo; o registro transfere a propriedade. Sem o registro, juridicamente o imóvel ainda pertence ao vendedor, mesmo que você já tenha pago e assinado a escritura.
| Aspecto | Escritura pública | Registro |
|---|---|---|
| Onde é feita | Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) | Cartório de Registro de Imóveis |
| Para que serve | Formaliza o acordo de compra e venda | Transfere a propriedade para o comprador |
| Efeito jurídico | Documento que prova o negócio | Torna o comprador o dono legal |
| Quando ocorre | Primeira etapa, após o acordo | Etapa final, com a escritura em mãos |
| Resultado | Título a ser levado a registro | Atualização da matrícula no nome do novo dono |
A sequência correta é: assina-se a escritura no Tabelionato de Notas, paga-se o ITBI e, por fim, leva-se a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para registrá-la. Só nesse último passo a propriedade muda de mãos.
Quem não registra não é dono
No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro da escritura na matrícula. Ter a escritura assinada, mas não registrada, significa que o imóvel ainda está no nome do vendedor — ele poderia, em tese, vendê-lo novamente, e dívidas dele podem recair sobre o bem. Assinou a escritura? Registre imediatamente.
Quanto custa a escritura?
O custo da escritura pública é tabelado por estado e varia conforme o valor do imóvel. Em geral, fica em torno de 1,5% a 2% do valor da transação — somando-se a isso os emolumentos do registro e o ITBI.
Numa compra de R$ 500.000, por exemplo, a escritura pode custar de R$ 7.500 a R$ 10.000. É uma despesa relevante que costuma ser esquecida por quem só pensa no preço do imóvel e na entrada. Some sempre:
- Escritura — ~1,5% a 2% do valor (Tabelionato de Notas).
- Registro — emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis.
- ITBI — imposto municipal (3% em Belo Horizonte).
A escritura sozinha transfere o imóvel?
Não. Esse é o erro mais comum entre compradores. A escritura é o título — a prova do negócio —, mas a transferência efetiva da propriedade só acontece com o registro na matrícula do imóvel. Enquanto não houver registro, você possui apenas um direito a ser registrado, não a propriedade em si.
Escritura sem registro é como um cheque sem compensar: você tem o documento, mas o valor ainda não entrou na sua conta. O imóvel só é seu quando o registro é feito.
Após o registro, a matrícula do imóvel passa a constar você como proprietário, e qualquer pessoa que consultar a certidão verá que o bem é seu.
Onde faço a escritura?
A escritura pública é feita em qualquer Tabelionato de Notas (Cartório de Notas) — e você pode escolher livremente o cartório, não precisa ser o da região do imóvel. Já o registro deve obrigatoriamente ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel está localizado.
E quando há financiamento bancário?
Quando a compra é feita com financiamento imobiliário, normalmente não se lavra uma escritura pública no Tabelionato de Notas. Em seu lugar, o contrato do banco (instrumento particular com força de escritura pública, geralmente com cláusula de alienação fiduciária) faz o papel da escritura. Esse contrato é elaborado pela instituição financeira e levado diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis para registro.
Ou seja: à vista, você passa pelo Tabelionato de Notas; financiado, o contrato do banco substitui a escritura. Em ambos os casos, porém, a regra de ouro permanece — só o registro transfere a propriedade.
Perguntas frequentes
A escritura (Tabelionato de Notas) formaliza o acordo. O registro (Cartório de Registro de Imóveis) é o que transfere a propriedade. Sem registro, o imóvel ainda é juridicamente do vendedor.
É tabelada por estado e varia com o valor, em geral entre 1,5% e 2% da transação. Somam-se os emolumentos do registro e o ITBI (3% em BH).
Na compra financiada normalmente não se lavra escritura no Tabelionato: o contrato do banco, com força de escritura pública, faz esse papel e é levado ao registro. Mesmo assim, só o registro transfere a propriedade.