Distrato

O distrato é o cancelamento de um contrato de compra de imóvel — ou seja, o ato de desfazer um negócio que já havia sido fechado, devolvendo as partes à situação anterior. Na prática, o termo é usado quase sempre para a desistência da compra de um imóvel na planta, quando o comprador (ou, em casos específicos, a incorporadora) resolve encerrar o contrato antes da entrega das chaves. Quando isso acontece, a lei define quanto a empresa pode reter do valor já pago e quanto deve ser devolvido ao comprador.

Por muitos anos o distrato foi um campo de batalha: contratos previam retenções de até 90% do valor pago, e os tribunais decidiam caso a caso. Isso mudou com a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que padronizou as regras de devolução e trouxe previsibilidade para quem desiste de comprar na planta.

O que é distrato de imóvel?

Distrato é o acordo (ou a iniciativa amparada em lei) que extingue um contrato de compra e venda antes de ele se cumprir por inteiro. No contexto imobiliário, ocorre quando o comprador de uma unidade na planta não consegue ou não quer mais seguir com a compra — por dificuldade financeira, perda de crédito no financiamento, mudança de planos ou insatisfação com o andamento da obra.

Como o comprador normalmente já pagou parte do valor (entrada, parcelas, sinal), o ponto central do distrato é definir quanto desse dinheiro volta para o bolso dele. É exatamente isso que a Lei do Distrato disciplinou.

Como funciona a Lei do Distrato?

A Lei nº 13.786/2018 alterou as leis de incorporação e de loteamentos para criar regras claras de rescisão. Ela vale para contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018 e estabelece, entre outros pontos:

• Limite de retenção — a incorporadora pode reter um percentual definido do que foi pago, em vez de valores arbitrários de contrato.
• Prazo para devolver — o valor a restituir deve ser pago ao comprador em prazo definido, que varia conforme o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação.
• Quadro-resumo obrigatório — o contrato deve trazer, de forma destacada, as consequências do distrato, para que o comprador saiba o que perde antes de assinar.
• Atraso na obra — se a incorporadora atrasar a entrega além do prazo de tolerância (até 180 dias), o comprador pode rescindir e receber tudo de volta, sem retenção, mais penalidades.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Esse é o número que mais interessa a quem vai desistir. Pela Lei do Distrato, o teto de retenção depende do regime do empreendimento:

Além do percentual de retenção, o contrato pode prever descontos sobre valores específicos, como comissão de corretagem já paga e quantias relativas a impostos e fruição (se o comprador chegou a usar o imóvel). Por isso o valor final devolvido costuma ser menor que o "valor pago menos 25%".

Como desistir da compra de imóvel na planta?

Se você precisa sair de um contrato na planta, o caminho costuma ser este:

• Releia o contrato e o quadro-resumo — veja o percentual de retenção, os descontos previstos e o regime (com ou sem patrimônio de afetação).
• Verifique se há atraso de obra — se o prazo (mais a tolerância de 180 dias) estourou, sua posição é muito mais forte e a devolução pode ser integral.
• Formalize o pedido por escrito — solicite o distrato à incorporadora e exija o demonstrativo de cálculo da devolução.
• Compare cessão de direitos x distrato — às vezes repassar o contrato a outro comprador (cessão) devolve mais dinheiro do que distratar.
• Busque orientação jurídica — cláusulas abusivas anteriores à lei ou cobranças indevidas podem ser questionadas.

O distrato raramente devolve tudo. Por isso a melhor defesa é entender, antes de assinar, quanto você perderia se precisasse desistir — e só então decidir entre comprar na planta ou um imóvel pronto.

No COI, ajudamos o comprador a enxergar esse risco antes da caneta. Na Visita Guiada, analisamos o contrato, o regime do empreendimento e as condições de distrato, para que a decisão de comprar na planta seja baseada em dados — e não no entusiasmo do estande de vendas.

Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui consultoria jurídica ou imobiliária profissional. Para casos específicos, consulte um advogado de sua confiança.