O Score LLB™ é uma nota de 0 a 100 que o Clube de Imóveis BH (COI) atribui a cada imóvel anunciado para medir, em um único número, o quão boa é aquela oportunidade de compra. Quanto maior o score, mais o imóvel tende a estar abaixo do valor real de mercado — e melhor é o conjunto entre preço, localização e padrão. Ele é calculado cruzando o preço pedido no anúncio com as vendas registradas reais da vizinhança (dados de ITBI, mais de 114 mil transações) e outras dimensões objetivas, sem opinião de corretor.
Em outras palavras: enquanto a maioria das pessoas avalia um imóvel pelo "feeling" ou pelo preço que o vendedor pede, o Score LLB™ traduz a oportunidade em um dado comparável. É a mesma lógica de uma nota de risco de crédito — só que para descobrir se você está pagando barato, justo ou caro.
Por que uma nota, e não só o preço?
Preço sozinho não diz nada. Um apartamento de R$ 500 mil pode ser uma pechincha em um bairro e um roubo em outro. O que importa é o contexto: quanto imóveis parecidos, no mesmo bairro e na mesma tipologia, foram de fato vendidos recentemente. É aí que está o pulo do gato do Score LLB™.
A maioria dos portais mostra apenas o preço de anúncio — quanto o dono pede. O Score parte de outra fonte: o preço de venda registrado em cartório (ITBI), que é quanto de fato foi pago. A diferença entre os dois costuma ser o seu maior poder de negociação. Se quiser entender essa distinção a fundo, vale a leitura sobre o que é o Score LLB™ no nosso glossário.
O Score LLB™ não responde "esse imóvel é bonito?". Ele responde "esse imóvel está abaixo do que de fato se paga nesta região?" — que é a pergunta que protege o seu bolso.
Como o Score LLB™ é construído (em alto nível)
Sem expor a fórmula proprietária, o cálculo combina algumas dimensões que, juntas, formam a nota final:
- Preço relativo: o m² pedido no anúncio comparado com o m² de venda registrada de imóveis semelhantes na mesma vizinhança.
- Desconto vs. mercado: o quanto o imóvel está abaixo (ou acima) do valor real estimado para aquela região e tipologia.
- Localização: a força e a liquidez do bairro — o quão fácil é comprar e revender ali.
- Padrão e qualidade: características do imóvel que indicam conservação e adequação ao perfil do bairro.
- Potencial: a margem de valorização ou de ganho que o conjunto sugere.
Tudo isso é processado automaticamente para cada imóvel do nosso banco. O resultado é uma única nota, fácil de ler, que permite comparar oportunidades muito diferentes na mesma escala.
O que cada faixa de score significa
A nota vai de 0 a 100, mas o uso prático fica mais simples quando você pensa em faixas. Veja como interpretamos cada uma:
| Faixa de Score LLB™ | O que significa | Como agir |
|---|---|---|
| ≥ 80 | Oportunidade rara — bem abaixo do mercado, conjunto excelente | Aja rápido; some poucas no mês |
| 70 – 79 | Ótima oportunidade — claramente abaixo do valor real | Vale visita e proposta |
| 58 – 69 | Boa oportunidade — preço atrativo, com margem para negociar | Compare e negocie |
| 42 – 57 | Para acompanhar — dentro da média do mercado | Monitore o preço |
| < 42 | Pouco atrativo — no preço ou acima do mercado | Provavelmente passe |
Na prática, tratamos score ≥ 70 como uma oportunidade relevante e ≥ 80 como rara. São esses imóveis que merecem sua atenção imediata — e justamente os que o Alerta de Oportunidade prioriza.
Por que o Score é confiável (e onde estão os limites)
A força do Score LLB™ vem da base de dados: mais de 114 mil transações reais de compra e venda registradas em BH alimentam a comparação. Isso é muito mais sólido do que opinião de mercado ou preço de anúncio, que carregam o otimismo de quem vende.
Importante: o Score LLB™ é uma estimativa estatística, não uma avaliação oficial nem uma garantia. Ele indica probabilidade de oportunidade com base em dados históricos da vizinhança. Fatores que nenhum modelo enxerga à distância — estado real de conservação, andar, vista, documentação, reformas — ainda exigem visita e análise. O Score serve para você priorizar onde olhar, não para comprar no escuro.
Onde o Score LLB™ aparece
O Score é a espinha dorsal de tudo que o COI oferece. Você o encontra em:
- Mapa de Oportunidades: cada imóvel no mapa traz seu Score, para você ver de relance onde estão as melhores pechinchas da cidade.
- Alerta de Oportunidade: você define bairro e perfil, e recebe no WhatsApp os imóveis com Score alto assim que aparecem.
- Análise por bairro: entenda o comportamento de preço da sua região antes de decidir — consulte as páginas de bairros de BH.
E se você quer começar pelo básico — saber quanto custa de verdade o m² da sua região —, use o Mapa de Preços por bairro, que usa exclusivamente vendas registradas.
Como usar o Score na sua próxima compra
Um roteiro simples para transformar a nota em decisão:
- Filtre por score: comece olhando os imóveis com nota ≥ 70 no seu bairro de interesse.
- Confirme a tipologia: garanta que a comparação é com imóveis parecidos (mesmos quartos, área e vagas).
- Use o desconto como alavanca: um score alto significa folga frente ao mercado — leve isso para a mesa de negociação.
- Visite antes de decidir: o Score aponta o caminho; a visita confirma o que os dados não veem.
O resumo
O Score LLB™ é a forma do COI de responder, em um número de 0 a 100, a pergunta mais importante de quem compra imóvel: "estou pagando barato ou caro?". Ele cruza o anúncio com vendas registradas reais para apontar oportunidades abaixo do mercado — com ≥ 70 sendo relevante e ≥ 80, raro. Use-o para priorizar, negociar com dados na mão e nunca mais comprar olhando só para o preço que o vendedor pede.