Metodologia dos Dados

O que são vendas registradas

Toda vez que um imóvel muda de dono no Brasil, o comprador precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ao município antes de registrar a escritura em cartório. Esse processo gera um registro oficial do valor efetivamente transacionado — o que chamamos de venda registrada.

A diferença em relação ao preço de anúncio é relevante: portais imobiliários exibem o preço pedido pelo vendedor, que costuma ser superior ao valor final negociado. Em Belo Horizonte, a diferença média entre preço pedido e valor real da transação varia de 5% a 15% dependendo do bairro e da tipologia. Por isso, medianas baseadas em vendas registradas são uma referência mais confiável do que medianas de anúncios para avaliar se um imóvel está caro ou barato.

Cobertura e período

Bairros com menos de 10 transações em um determinado período não têm mediana publicada — o volume seria insuficiente para uma estimativa estatisticamente robusta. Nesses casos, as páginas de bairro exibem a mediana regional ou indicam ausência de dados.

Como calculamos o preço mediano do m²

Para cada bairro, calculamos o preço por m² de cada transação individual (valor total ÷ área). Em seguida, aplicamos o valor mediano — não a média — para reduzir o impacto de transações atípicas (imóveis muito grandes, muito pequenos ou com preço anômalo por outras razões).

O processo inclui os seguintes passos:

1. Coleta das transações registradas no período para o bairro
2. Filtro de outliers: transações com preço por m² fora do intervalo [P5, P95] são excluídas do cálculo da mediana, mas mantidas na base
3. Cálculo da mediana do preço por m² para o conjunto filtrado
4. Segmentação por tipologia quando o volume permite (ex.: apartamentos de 2 quartos vs. 3 quartos)

Correção pelo INCC

Transações históricas (especialmente de 2015 a 2020) são disponibilizadas tanto em valores nominais quanto em valores corrigidos pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, FGV). A correção permite comparar transações de anos diferentes em termos reais. Nos gráficos de tendência das páginas de bairro, é sempre indicado se o valor exibido é nominal ou corrigido.

Para comparações de curto prazo (últimos 12 meses), os valores nominais são suficientes. Para análises de valorização de longo prazo, recomendamos utilizar os valores corrigidos.

O que é o Score LLB™

O Score LLB™ é a nota de oportunidade que o COI atribui a cada imóvel ativo nos portais Loft e QuintoAndar em BH. Varia de 0 a 100 e é composto por seis dimensões calculadas automaticamente, sem uso de inteligência artificial:

Os pesos de cada dimensão variam conforme o objetivo do comprador (morar, alugar ou fazer flip). O score final é ponderado e resulta em uma das seis classificações: Excepcional (≥90), Imperdível (≥80), Ótima oportunidade (≥70), Boa oportunidade (≥58), Para acompanhar (≥42) ou Pouco atrativo (<42).

Apenas imóveis revisados e aprovados manualmente pela equipe do COI são publicados como oportunidades — o score automatiza a triagem, mas a publicação requer validação humana.

Limitações dos dados

• Defasagem de registro: há um intervalo entre a data do negócio e a data do registro oficial. Transações recentes podem demorar 30 a 90 dias para aparecer na base.
• Cobertura parcial de bairros pequenos: bairros com menos de 10 transações no período não têm mediana publicada.
• Área declarada: a área utilizada no cálculo do m² é a declarada na transação, que pode diferir da área privativa real.
• Imóveis comerciais excluídos: a base considera apenas imóveis residenciais. Galpões, salas e imóveis mistos são excluídos do cálculo da mediana residencial.
• Período de mercado aquecido vs. resfriado: medianas calculadas em janelas curtas (ex.: 6 meses) podem refletir condições atípicas de mercado. Recomendamos sempre verificar a tendência de 24 meses disponível nas páginas de bairro.