O que são SAC e Price?
SAC é o Sistema de Amortização Constante: todo mês a dívida diminui o mesmo valor, e o juro é cobrado sobre o saldo que sobrou. Como o saldo cai, o juro cai, e a parcela cai junto. Price (Tabela Price) é o sistema de parcelas iguais: a parcela é a mesma do começo ao fim, e a fatia que paga a dívida cresce com o tempo.
Os dois cobram o mesmo juro sobre o saldo devedor. A diferença está em quanto da parcela vai abater a dívida em cada mês. Há ainda o Sacre (Sistema de Amortização Crescente), citado na mesma norma do Banco Central; este guia trata só de SAC e Price.
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Como se calcula a parcela de cada um?
Primeiro, o juro mensal. Os bancos informam o juro ao ano, e o mês equivalente é (1 + juro ao ano)^(1/12) − 1. Com 12% ao ano, dá 0,9489% ao mês. Depois, cada sistema:
SAC amortização = valor financiado ÷ número de parcelas parcela do mês = amortização + saldo devedor × juro mensal Price parcela = valor financiado × juro mensal ÷ (1 − (1 + juro mensal)^−número de parcelas)
Não existe norma que fixe essas fórmulas: é matemática financeira. As normas tratam de outras coisas, como o limite do valor financiado, que aparece mais abaixo.
Quanto muda a parcela em um financiamento de R$ 300 mil?
O que a 1ª parcela paga
Na Price, 96,7% da 1ª parcela é juro e só R$ 98,30 abate a dívida. No SAC, o abatimento é fixo em R$ 833,33.
| Sistema | Juros | Amortização | Parcela | Parte de juros |
|---|---|---|---|---|
| SAC | R$ 2.846,64 | R$ 833,33 | R$ 3.679,97 | 77,4% |
| Price | R$ 2.846,64 | R$ 98,30 | R$ 2.944,93 | 96,7% |
Parcelas ao longo dos 30 anos
A parcela do SAC passa a ser menor que a da Price a partir da parcela 94. Somando tudo o que já saiu do bolso, o SAC fica mais barato que a Price a partir da parcela 187.
| Parcela nº | SAC | Price | SAC menos Price |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 3.679,97 | R$ 2.944,93 | +R$ 735,04 |
| 12 | R$ 3.592,99 | R$ 2.944,93 | +R$ 648,06 |
| 60 | R$ 3.213,44 | R$ 2.944,93 | +R$ 268,51 |
| 120 | R$ 2.739,00 | R$ 2.944,93 | -R$ 205,93 |
| 180 | R$ 2.264,56 | R$ 2.944,93 | -R$ 680,37 |
| 240 | R$ 1.790,12 | R$ 2.944,93 | -R$ 1.154,81 |
| 300 | R$ 1.315,68 | R$ 2.944,93 | -R$ 1.629,25 |
| 360 | R$ 841,24 | R$ 2.944,93 | -R$ 2.103,69 |
Total no fim do contrato
| Sistema | 1ª parcela | Última parcela | Juros pagos | Total pago |
|---|---|---|---|---|
| SAC | R$ 3.679,97 | R$ 841,24 | R$ 513.818,14 | R$ 813.818,14 |
| Price | R$ 2.944,93 | R$ 2.944,93 | R$ 760.176,11 | R$ 1.060.176,11 |
A conta fecha assim: o SAC começa R$ 735,04 por mês acima da Price e termina o contrato pagando R$ 246.358 a menos em juros. Se a 1ª parcela do SAC cabe no orçamento, ele custa menos. Para ver a parcela no seu caso, simule em cada banco.
E se o juro for outro?
A vantagem do SAC cresce com o juro. Mesmo financiamento de R$ 300 mil em 30 anos, com quatro taxas:
| Juro ao ano | 1ª parcela SAC | Parcela Price | Juros SAC | Juros Price | Price a mais |
|---|---|---|---|---|---|
| 8% | R$ 2.764 | R$ 2.143 | R$ 348.403 | R$ 471.550 | R$ 123.147 |
| 10% | R$ 3.226 | R$ 2.538 | R$ 431.800 | R$ 613.562 | R$ 181.762 |
| 12% | R$ 3.680 | R$ 2.945 | R$ 513.818 | R$ 760.176 | R$ 246.358 |
| 14% | R$ 4.127 | R$ 3.360 | R$ 594.505 | R$ 909.454 | R$ 314.949 |
Como a parcela muda ao longo do financiamento?
No SAC a curva desce em linha reta; na Price ela é plana. O ponto em que as duas se cruzam é a parcela 94.
A parcela em cada ano do financiamento
Parcela de R$ 300 mil, 30 anos, 12% ao ano. Eixo de baixo: número da parcela (1 a 360).
- SAC
- Price
Ver os valores de cada ano
| Parcela nº | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1 | R$ 3.679,97 | R$ 2.944,93 |
| 12 | R$ 3.592,99 | R$ 2.944,93 |
| 24 | R$ 3.498,10 | R$ 2.944,93 |
| 36 | R$ 3.403,21 | R$ 2.944,93 |
| 48 | R$ 3.308,33 | R$ 2.944,93 |
| 60 | R$ 3.213,44 | R$ 2.944,93 |
| 72 | R$ 3.118,55 | R$ 2.944,93 |
| 84 | R$ 3.023,66 | R$ 2.944,93 |
| 96 | R$ 2.928,78 | R$ 2.944,93 |
| 108 | R$ 2.833,89 | R$ 2.944,93 |
| 120 | R$ 2.739,00 | R$ 2.944,93 |
| 132 | R$ 2.644,11 | R$ 2.944,93 |
| 144 | R$ 2.549,22 | R$ 2.944,93 |
| 156 | R$ 2.454,34 | R$ 2.944,93 |
| 168 | R$ 2.359,45 | R$ 2.944,93 |
| 180 | R$ 2.264,56 | R$ 2.944,93 |
| 192 | R$ 2.169,67 | R$ 2.944,93 |
| 204 | R$ 2.074,78 | R$ 2.944,93 |
| 216 | R$ 1.979,90 | R$ 2.944,93 |
| 228 | R$ 1.885,01 | R$ 2.944,93 |
| 240 | R$ 1.790,12 | R$ 2.944,93 |
| 252 | R$ 1.695,23 | R$ 2.944,93 |
| 264 | R$ 1.600,34 | R$ 2.944,93 |
| 276 | R$ 1.505,46 | R$ 2.944,93 |
| 288 | R$ 1.410,57 | R$ 2.944,93 |
| 300 | R$ 1.315,68 | R$ 2.944,93 |
| 312 | R$ 1.220,79 | R$ 2.944,93 |
| 324 | R$ 1.125,90 | R$ 2.944,93 |
| 336 | R$ 1.031,02 | R$ 2.944,93 |
| 348 | R$ 936,13 | R$ 2.944,93 |
| 360 | R$ 841,24 | R$ 2.944,93 |
Cálculo do Clube dos Imóveis com as premissas acima. Não inclui TR, seguros nem tarifas.
Qual compensa mais para você?
SAC faz sentido quando
- a renda comporta a 1ª parcela mais alta (R$ 3.680 no exemplo);
- o objetivo é pagar menos juros no total (R$ 246.358 a menos no exemplo);
- você quer o saldo devedor caindo em ritmo constante;
- o financiamento passa de 80% do valor de avaliação: a norma permite até 90% com SAC ou Sacre.
Price faz sentido quando
- a 1ª parcela do SAC não cabe no orçamento e a Price cabe (R$ 2.945 no exemplo);
- você prefere uma parcela nominal igual todo mês, sabendo que o custo total é maior;
- o financiamento fica em até 80% do valor de avaliação, o teto geral da norma.
Parcela menor no começo não é parcela mais barata. Na Price você paga R$ 246.358 a mais em juros no exemplo para começar R$ 735,04 por mês abaixo. Vale a pena só se essa folga mensal resolve um aperto real.
O que a conta não mostra?
O exemplo usa só juro e prazo. Um contrato real soma mais três coisas. Correção do saldo: a norma admite atualização do saldo devedor por índice de preços ou pela remuneração básica da poupança, a TR (Resolução CMN 4.676, art. 5º, §1º). Com essa correção o valor das parcelas muda até na Price, então "parcela fixa" vale só sem correção. Seguro: a cobertura securitária é condição essencial da operação (art. 5º, inciso IV). Tarifas: cobradas por cada banco.
Por isso a parcela do banco costuma ser maior que a simulada. A comparação entre SAC e Price, porém, continua valendo, porque a conta é a mesma nos dois.
Resolução CMN 4.676, art. 6º, §1º: o valor nominal da operação, principal e despesas acessórias, "poderá ser de até 90% (noventa por cento) do valor de avaliação do imóvel, no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (Sacre)". No caput, o limite geral é de 80%.
Perguntas frequentes
Qual sai mais barato, SAC ou Price?
Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC paga menos juros no total. No exemplo de R$ 300 mil, 30 anos e 12% ao ano, o SAC soma R$ 513.818 de juros e a Price R$ 760.176, uma diferença de R$ 246.358. Isso é matemática financeira: no SAC o saldo devedor cai mais rápido, então o juro do mês seguinte é menor. O preço do SAC é a 1ª parcela mais alta.
Por que a 1ª parcela do SAC é maior que a da Price?
Porque o SAC amortiza o mesmo valor todo mês (R$ 833,33 no exemplo) e soma o juro sobre o saldo inteiro. Na 1ª parcela são R$ 833,33 de amortização mais R$ 2.846,64 de juros, R$ 3.679,97 no total. Na Price a 1ª parcela é R$ 2.944,93 e só R$ 98,30 dela abate a dívida.
A partir de qual parcela o SAC fica menor que a Price?
No exemplo, a partir da parcela 94, de 360. Somando tudo o que já foi pago, o SAC passa a ter custo acumulado menor que a Price a partir da parcela 187. Se você pretende quitar ou vender antes disso, a Price pode ter saído mais em conta até ali, mas o saldo devedor dela estará mais alto.
Posso financiar 90% do imóvel na Price?
A Resolução CMN 4.676, art. 6º, limita o financiamento de imóvel residencial a 80% do valor de avaliação e, no §1º, permite até 90% quando o contrato usa SAC ou Sacre. A norma não cita a Price para o limite de 90%. Cada banco aplica a própria política, então confirme com a instituição.
O que é a Tabela Price?
É o sistema de parcelas iguais, também chamado de sistema francês na matemática financeira. A parcela é fixa e, no começo, quase toda vai para juros; a fatia que abate a dívida cresce com o tempo. Não há norma brasileira que defina a fórmula: é cálculo de matemática financeira, que este guia mostra.
Como saber a parcela no meu caso?
Use o simulador de parcela por banco: você informa valor, entrada, prazo e sistema e vê a parcela e o total pago em cada banco, com a taxa mais recente do Banco Central.
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Metodologia e fontes
Norma. Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018, do Banco Central do Brasil: art. 5º (condições essenciais, inclusive seguro e atualização do saldo) e art. 6º (limites de 80% e 90% do valor de avaliação). Texto consolidado consultado em 30/09/2026; confira a versão vigente no site do Banco Central. Sistema Financeiro da Habitação: Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.
Cálculo. Matemática financeira aplicada pelo Clube dos Imóveis, com as premissas descritas no exemplo. Os números da página saem do mesmo código do simulador. O juro de 12% ao ano é de exemplo.
Limites. Não inclui TR, IPCA, seguros, tarifas nem custo efetivo total. Este guia é informativo e não é recomendação de crédito.